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時(shí)政要聞本報(bào)記者 王營 北京報(bào)道
隨著史上嚴(yán)厲調(diào)控深入，二手房議價(jià)空間正逐漸加大。
鏈家中介人員郭偉（化名）習(xí)慣定期將北京太陽宮區(qū)域出售的二手房源整理后發(fā)給意向客戶。近段時(shí)間，郭偉會(huì)在房源后特別提示，“很多房源目前都很有誠意出售，而且價(jià)格上面還有浮動(dòng)�！倍�5月份以來，郭偉開始定期將房源下調(diào)價(jià)格同時(shí)報(bào)送給客戶。非常明顯的趨勢(shì)是，與調(diào)控前房源難以議價(jià)不同的是，調(diào)控以來，誠意出售房源的業(yè)主開始調(diào)整掛牌價(jià)。
麥田房產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大幅降價(jià)并不代表市場(chǎng)主流。根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價(jià)都在1000萬元以上。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)在一二線特別是調(diào)控政策嚴(yán)格的部分城市中，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的跡象。但從整體市場(chǎng)看，全國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)依然處于上升過程中。房價(jià)上漲的城市數(shù)量依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)下調(diào)的城市。
議價(jià)空間增大
“最近有幾套房子價(jià)格做了調(diào)整，其中太陽公元一期的一套15層的兩居室，業(yè)主降價(jià)150萬，原價(jià)1450萬現(xiàn)價(jià)1300萬，其他也部分略有調(diào)整�！�
郭偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，本小區(qū)目前有些賣房業(yè)主價(jià)格確實(shí)不同程度有所下調(diào)，看房客戶比之前稍微有所增加，因?yàn)榫嚯x政策出臺(tái)至今已約兩個(gè)月，有些客戶的房子陸續(xù)已經(jīng)簽約，購房周期已經(jīng)有了大概范圍，遇到合適的房子也好和業(yè)主約談了，所以看房客戶有所增加，但總體成交量依然很低。
鏈家周報(bào)顯示，3月份以來均價(jià)總體處于下降通道中。需求端的降溫使得買方在價(jià)格談判中的地位出現(xiàn)明顯上升，議價(jià)空間再次刷新2016年以來的最高水平。業(yè)主掛牌價(jià)降幅擴(kuò)大，調(diào)價(jià)中降價(jià)占比達(dá)到最高，預(yù)計(jì)后期價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng)。改善需求受到抑制，剛需人群相對(duì)比較穩(wěn)定。
業(yè)主降價(jià)出售的案例不在少數(shù)。麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價(jià)500萬元出售，以1100萬元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時(shí)業(yè)主不著急賣，報(bào)價(jià)1600萬其實(shí)是有點(diǎn)虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價(jià)約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時(shí)間就成交了，其實(shí)際降價(jià)，約為250萬。而1100萬的價(jià)格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價(jià)。
什么樣的房子相對(duì)能快一些成交呢？麥田房產(chǎn)多位經(jīng)紀(jì)人表示，“現(xiàn)在的市場(chǎng)很明顯，少數(shù)降價(jià)幅度大的房源，成交會(huì)比較快”。比如上述北五環(huán)那套房子，好幾個(gè)月都沒有成交，報(bào)價(jià)下調(diào)500萬（比小區(qū)同戶型新政前實(shí)際成交價(jià)下調(diào)250萬）后，一周內(nèi)就成交�！艾F(xiàn)在小區(qū)的成交價(jià)，確實(shí)降了，但相比去年年底時(shí)的水平還是要略高一點(diǎn)”，麥田房產(chǎn)回龍觀區(qū)域一位業(yè)務(wù)經(jīng)理舉例說，她所在的小區(qū)，目前兩居的成交總價(jià)平約為380萬，比“317”前的430萬明顯下調(diào)，但還是略高于去年年底時(shí)370萬的水平。
隨著調(diào)控深入，市場(chǎng)調(diào)整跡象越發(fā)明顯。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份房屋最終的成交價(jià)，與業(yè)主最后一次報(bào)價(jià)相比，83%的房源議價(jià)后成交，這一比例相比前幾個(gè)月均有所提升，尤其是比需求量暴漲的3月份上半月（3.1-3.16）上升了25%。這也顯示，買家的議價(jià)能力在不斷增強(qiáng)。
調(diào)整跡象明顯
買方議價(jià)能力增強(qiáng)背后是待售房源增加和成交量銳減的鮮明對(duì)比。
據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日，整體待售房源環(huán)比前三個(gè)月增加了18%。房源總量的增多，市場(chǎng)成交的減少，都可能會(huì)進(jìn)一步增加業(yè)主降價(jià)出售的心理預(yù)期。但與此同時(shí)，3月17日至4月16日，北京二手房網(wǎng)簽量為近半年來最高的25079套，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一個(gè)月左右的滯后期，所以這個(gè)數(shù)據(jù)反映的是新政前的市場(chǎng)成交高峰，隨后的兩個(gè)月，網(wǎng)簽量節(jié)節(jié)下滑，隨后的這兩個(gè)月，每月網(wǎng)簽量的環(huán)比降幅分別達(dá)到43%和40%，為14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已經(jīng)達(dá)到近2年來的新低。
“新政前，小區(qū)一個(gè)月共成交30幾套，317后這三個(gè)月，分別成交了8套、11套、5套”，麥田房產(chǎn)東四環(huán)國美區(qū)總監(jiān)表示，現(xiàn)在的買家觀望的比較多，一般出來看房的，心理價(jià)位也比較低，輕易不出手。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有9個(gè)，比上月增加1個(gè)，漲幅縮小、降幅擴(kuò)大或由升轉(zhuǎn)降的城市共有35個(gè)，較上月多出2個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有7個(gè)，比上月增加2個(gè)；漲幅縮小、降幅擴(kuò)大或由升轉(zhuǎn)降的城市共有37個(gè)，較上月多出7個(gè)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，無論是從四大一線城市看，從15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市看，還是從70個(gè)城市看，5月大多數(shù)城市的房價(jià)基本都是漲幅回落、降幅擴(kuò)大或由升轉(zhuǎn)降，收縮、下行的趨勢(shì)較為明顯，這說明全國新一輪樓市政策的作用正在持續(xù)顯現(xiàn)。而在限購限貸、限制商住、提高商貸利率以及各種堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅全國領(lǐng)先，政策成效十分顯著。
胡景暉表示，317新政后，北京二手房價(jià)便開始下降，最初較為明顯的就是部分大戶型、高總價(jià)的房源。不過，大戶型、高總價(jià)房源終究是少數(shù)，有這種支付能力的購房者也不多，所以這種降價(jià)還只是停留在點(diǎn)上。隨著政策的持續(xù)，人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，房價(jià)下調(diào)的心理也在不斷蔓延，降價(jià)開始向中小戶型、普通住宅轉(zhuǎn)移，最終發(fā)展到了面上。可見，在政策的不懈調(diào)控之下，房價(jià)的回調(diào)已經(jīng)由個(gè)案發(fā)展成為了趨勢(shì)，并讓改善群體從中受益。
