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行業(yè)新聞【房屋維修基金相當(dāng)于房子的“養(yǎng)老金”】
房屋維修基金也稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分？據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條規(guī)定：“住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等�！�
“共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等�！�
簡單來說，房屋維修基金相當(dāng)于房子的“養(yǎng)老金”。房子保修期之外，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題，可以用房屋維修基金來修補(bǔ)。據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第九條規(guī)定：“業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有�！�
【房屋維修基金什么時候交？】
據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條、第十三條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人�！币簿褪钦f，想買房，住宅專項(xiàng)維修資金是必須要繳納的。
商品房之外，公有住房在交存住宅專項(xiàng)維修資金方面也有規(guī)定。據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第八條規(guī)定：“出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。”
【房屋維修基金繳納的金額是多少？】
在繳納金額方面，據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條顯示：“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%�！毙枰⒁獾氖�，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
【房屋維修基金的錢由誰管理？業(yè)主有賬戶嗎？】
根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定：一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。
業(yè)主委員會應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。
【什么情況下可以使用房屋維修基金？】
回到開篇網(wǎng)友的提問，屋頂發(fā)現(xiàn)裂痕，能不能申請使用房屋維修基金進(jìn)行維修？
首先要確定房子是否在開發(fā)商保修期內(nèi)。在這方面，《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》已經(jīng)規(guī)定了房屋各個部分的保修期（見上圖）。如果確定已經(jīng)過了開發(fā)商保修期，再考慮需要維修的部分是不是公用部分，如果是，再申請使用房屋維修基金。
而申請使用房屋維修基金的程序很復(fù)雜，并不是直接向物業(yè)報(bào)備和申請就行。需要業(yè)主向業(yè)主委員會提出要求，業(yè)主委員會經(jīng)過實(shí)地考察后，向業(yè)主大會提出申請，業(yè)主大會同意后，業(yè)委會再向當(dāng)?shù)氐姆课菥S修基金的管理單位提出申請。
但動用房屋維修基金并非易事，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條第二款，“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。
而申請使用房屋維修基金的程序很復(fù)雜，并不是直接向物業(yè)報(bào)備和申請就行。需要業(yè)主向業(yè)主委員會提出要求，業(yè)主委員會經(jīng)過實(shí)地考察后，向業(yè)主大會提出申請，業(yè)主大會同意后，業(yè)委會再向當(dāng)?shù)氐姆课菥S修基金的管理單位提出申請。
但動用房屋維修基金并非易事，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條第二款，“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。
看到這里，不少網(wǎng)友提出疑問，既然房屋維修基金不常用，那么多錢趴在賬上會不會貶值？業(yè)委會能不能用這筆錢來理財(cái)以確保其保值升值？據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定：在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。但禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
